Jak realizować inwestycje na podstawie specustawy

Mija 2,5 roku od wejścia w życie „specustawy mieszkaniowej". Uchwalenie tak zwanej „lex deweloper" wywoływało sporo emocji obrońców ładu urbanistycznego. Z drugiej strony ustawa rozbudziła nadzieje na rynku deweloperskim, że ułatwi inwestycje mieszkaniowe.

Od wejścia w życie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw.specustawy wykształciła się praktyka jej stosowania. Wydanych zostało kilkadziesiąt orzeczeń przez sądy administracyjne.

Niezgodnie z planem, w zgodzie ze studium

Specustawa stanowi podstawę do wydawania specyficznych aktów planistycznych. Dodatkowo funkcjonuje ona równolegle z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że instrumenty prawne zawarte w specustawie są konkurencyjne w stosunku do planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Głównym narzędziem planistycznym, wynikającym z przepisów specustawy jest tzw. uchwała mieszkaniowa, czyli uchwała rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz ewentualnie, dodatkowo, inwestycji towarzyszącej.

Uchwała rady gminy nie jest decyzją administracyjną, jak np. warunki zabudowy, a aktem prawa miejscowego (podobnie jak plan miejscowy). Konsekwencją takiego kształtu uchwały mieszkaniowej jest tryb jej zaskarżenia – czyli skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Konkurencyjność wskazanych aktów planistycznych objawia się w tym, że uchwała mieszkaniowa może być sprzeczna z planem miejscowym. Dokładnie, zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy...